官山鎮農業項目
官山鎮循環農業示范園項目為PPP項目，本項目主要區位于睢寧縣官山鎮前黃村。其中配套安置房地點位于睢寧縣官山鎮集中區，G104 國道東側、文學路北側、支一路西側。
本項目總用地面積2148.69 畝，建設標準化豬舍330 棟，總建筑面積497480m2，其中豬舍481800m2、宿舍15680m2。本項目建成后，具有存欄量44.55 萬頭、年出欄89.10 萬頭生豬的能力。生豬養殖過程中產生的廢棄物經過處理后全部用于周邊農田，打造養殖+種植的循環農業生態園。
為解決上述項目建設土地征遷造成的前黃村村民安置問題，項目擬建設官山鎮集中安置區及配套景觀建設。集中安置小區項目建設總建筑面積約68408 平方米，占地面積63.68 畝。
該項目對PPP投資方（中控匯投集團公司）來說主要核心為建設資金的籌集和項目的建設進度，330棟豬舍建設完成后出租給廣東溫氏食品集團股份有限公司徐州分公司（下稱“溫氏徐州公司”）進行集約化養豬，PPP投資方（中控匯投集團公司）僅享有豬舍建設完成后溫氏徐州公司提供的租金收益、豬舍建設補貼收益和政府提供的退稅收益及安置房物業管理費收益，其中330棟豬舍租金收益占比極高。在以上前提下，我公司將著重提供官山鎮循環農業示范園項目的團隊規劃、建設規劃、融資計劃及資金使用計劃、預期回報和資金監管方案。
一、團隊規劃
1、中控匯投集團公司（下稱“集團公司”）將采用母公司中控匯投有限公司進行投標，中標后由中控匯投有限公司出資設立中控匯投睢寧農業有限公司（名字暫定）與江蘇山水雙盛實業有限公司（下稱“雙盛公司”）按95%、5%比例出資21600萬元設立官山鎮循環農業示范園項目公司進行項目投資，集團公司與雙盛公司將在項目開工后按項目建設進度注入所需資本金以便配合銀行項目貸款進行項目建設，兩年內項目資本金全部實繳到位。具體出資將根據銀行項目貸款資本金比例要求進行調整。
2、官山鎮循環農業示范園項目的具體建設將總包中控匯投有限公司控股子公司貴州藍海建設工程有限公司,該公司由江蘇神龍海洋工程有限公司南京工程部和江蘇神龍海洋工程有限公司貴州分公司重組而來，貴州藍海建設工程有限公司將根據項目實際情況配備工程施工人員。貴州藍海建設工程有限公司資質包括：電子與智能化工程專業承包壹級、建筑裝修裝飾工程專業承包壹級、建筑機電安裝工程專業承包壹級、建筑幕墻工程專業承包壹級、環保工程專業承包壹級、建筑工程施工總承包貳級、公路工程施工總承包貳級、水利水電工程施工總承包貳級、市政公用工程施工總承包貳級、鋼結構工程專業承包貳級。
3、官山鎮循環農業示范園項目的具體融資進程由中控匯投有限公司全資子公司南京星樂福投資管理有限公司負責，前期主要對接銀行項目貸款，中期對接交易所資產證券化產品，后期尋求港股IPO尋求資本市場退出。南京星樂福投資管理有限公司營業范圍為：投資管理、投資咨詢、股權投資。
二、建設規劃
集團公司在官山鎮循環農業示范園項目建設期內將優先建設330棟豬舍，在項目第一年內完成330棟豬舍建設，早日從溫氏徐州公司手中拿到豬舍租金收入以確認官山鎮循環農業示范園項目未來現金流，同時激活溫氏徐州公司為租賃合同開設的每年7920萬元租賃合同的5年期循環履約保函。項目第二年進行安置房建設并完成交付。項目建設規劃關系到集團公司項目建設的具體資金配備、償還銀行利息的總量及周期，集團公司將嚴格按照該計劃執行，在保證不拖延工期的前提下，集團公司將根據融資進度實際情況進行建設規劃調整。
三、融資計劃及資金使用計劃
集團公司在承接官山鎮循環農業示范園項目后將在項目建設運營期的不同階段通過銀行項目貸款、資產證券化產品和港股IPO進行融資及資本金退出。
1、官山鎮循環農業示范園項目貸款。經過多次磋商準備首選與中國銀行睢寧縣支行進行7-10年期項目貸款合作。溫氏徐州公司的330棟豬舍租賃合同履約保函是由該行出具，項目公司的租金收入又是項目貸款的還款來源，中國銀行睢寧分行很大可能性支持該項目。為了確保項目貸款的順利下發集團公司也會與多家銀行通過傳統項目貸款或非標類貸款進行合作。
2、官山鎮循環農業示范園項目租金收入資產證券化。集團公司擬在項目第一年建設期內開始進行交易所的前期溝通與資產證券化基礎資料的準備，并在第一年租金收入到位前開始在交易所申報資產證券化產品，待第一年租金收入到位后即開始發行資產證券化產品，三個月內完成資金募集，募集資金到位后償還銀行全部項目貸款并完成集團公司自有資本金的退出。為了提高資產證券化產品的債項評級，我公司將會積極聯系主體評級在AA級以上（含）的擔保單位，并將中行睢寧支行開具的保函作為反擔保措施。
3、官山鎮循環農業項目港股IPO。經過集團公司測算，在資產證券化產品發行完成后的第七年，官山鎮循環農業示范園項目公司在償還當年的資產證券化本息后開始盈利，并且在未來呈穩步遞增的趨勢，前期的增幅收益達到90%，初步符合了港股IPO的基本條件。港股IPO前期過程較為復雜，涉及律師事務所，會計師事務所，證券公司等相關機構，集團公司會提供全套方案與政府商討具體股權分配及上市后的收益分配，通過港股IPO提前完成官山鎮循環農業項目的收益退出。
4、集團公司只能確保官山鎮循環農業示范園項目30%的項目資本金每月按時到位，也可以確保拿到70%項目貸款額度，但并不能確保銀行能夠每個月按項目進度配比完成項目貸款的實際投放。官山鎮循環農業示范園項目開工的必要條件是取得中國銀行徐州分行開設的豬舍租賃合同5年期循環履約保函，在有保函的前提下，集團公司有理由相信銀行會如期投放項目貸款，但不能承擔銀行不投放項目貸款帶來的不良后果，為了確保融資資金投放到位需要睢寧縣政府及官山鎮政府和項目公司共同推進，如貸款行融資不能及時到位，我公司有權選擇其他金融機構完成本項目融資。另外在中國銀行徐州分行出具保函后，該項目貸款不需要增加其他擔保方式，保函就可以作為擔保方式。
5、官山鎮循環農業示范園項目公司資本金按月到位配合銀行項目貸款，項目公司將按項目建設進度向貴州藍海建設工程有限公司支付工程款。配套設備的采購款也會按照采購合同向設備供應商支付設備采購款，除自有資金外所有貸款資金都是在銀行審批確認后，按照托收支付的方式支付給建設單位和設備供應單位，收款單位在確認資金到賬后提供相應單據，無挪用可能性，可確保全部用于官山鎮循環農業項目建設。
四、預期回報
官山鎮循環農業示范園項目主要分為兩大部分：333幢豬舍建設及安置房建設。根據集團公司與官山鎮政府的幾次磋商來看，該項目收益類目明確主要為豬舍租賃收益7920萬元/年、第一年豬舍建成后的建設補貼1400萬元、增值稅及所得稅返還和安置房物業費收入（此兩項金額較小，暫不考慮）。若按照集團公司建設完成后享受18年豬舍收益來算合計租金收入為143960萬元。根據官山鎮政府提供的可研報告，該項目合計投資金額72000萬元，其中30%為我方自有資金小計21600萬元，70%為融資資金小計50400萬元。按照集團公司測算，通過前兩年的銀行項目貸款及第二年的底發行的資產證券化產品，我公司從開始建設官山鎮農業項目起十五年內合計收益約為3744萬元，累計償還金融機構利息約為34216萬元。按我公司享受18年的租賃收益來計算，我公司了累計收益約為27504萬元，考慮稅收返還等有利因素、剔除通貨膨脹率等不利因素后，我公司投資官山鎮農業項目的年收益率僅為2%。為有效利用屋面資源，經市場調研和成本測算，建議本項目豬舍屋面投資建設光伏發電站，增加投資約二億元，可以增加本項目的收益多樣化，更利于項目后期資本運作達到上市雙贏。
五、資金監管
官山鎮循環農業示范園項目前期已經向銀行申請了項目貸款，項目貸款在銀行采用托收支付付款前會經過嚴格的審批，在此條件下，為提高資金使用效率，我公司不同意官山鎮政府本身或者另外聘請第三方機構作為監管方對資金的支付再次進行審批。另項目公司成功發行資產證券化產品后，作為承銷商的證券公司嚴格根據證監會制定的法規來監管募集的資產證券化產品資金。集團公司支持作為股東方的官山鎮政府享有公司法中規定的股東應享受的一切監管權力。
六、總結
對集團公司來說，在保證自有資本金短期回收的前提下，官山鎮循環農業示范園項目本身帶來的收益率為2%/年，滿足了集團公司投資PPP項目收益率的最低要求。考慮到集團公司綜合發展，我方將嚴格按照企劃書中設定的融資、建設與退出計劃實施該項目，實現睢寧縣政府、官山鎮政府與我方中控匯投集團公司的共贏。
中控匯投集團公司
2018年8月5日
